Nejvyšší soud v nedávném rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 4304/2015 publikovaném ve Sbírce rozhodnutí NS k dovolání žalobce rozhodl, že samotné vymezení územní rezervy podle § 36 odst. 1 stavebního zákona nezakládá vlastníkům dotčených pozemků nárok na náhradu za omezení jejich vlastnického práva (ve  smyslu ust. § 102 SZ pozn. autora).

Problematika náhrady újmy vzniklé vlastníkovi pozemku v důsledku změny územního plánu dle ust. § 102 stavebního zákona nebyla dosud dostatečně podrobena soudnímu posouzení a rozhodnutí soudů jsou velice ojedinělá. V poslední době, kdy dochází ke změnám územních plánů obcí, kdy tyto jsou mnohdy ovlivňovány zájmy některých osob, však tato problematika začíná nabývat na důležitosti.

V souzeném případě se jednalo o to, že se vlastník pozemku jako žalobce domáhal zaplacení náhrady škody, která mu vznikla v důsledku změny územního plánu obce, v jejímž katastrálním území se dotčený pozemek nacházel. Zastupitelstvo žalovaného rozhodlo o vydání zásad územního rozvoje kraje, jimiž byla do zastavěného území obce, do míst, kde se nachází i pozemek žalobce, umístěna územní rezerva – koridor vysokorychlostní trati. Skutečnost, že žalobce nesprávně právně kvalifikoval své právo na zaplacení náhrady škody, byla správně soudem I. stupně vyhodnocena jako právo vyplývající z ust. § 102 stavebního zákona. Nicméně žaloba byla jak soudem I. stupně tak i odvolacím soudem zamítnuta. Dle odvolacího soudu vymezení územní rezervy nepředstavuje stavební uzávěru s výjimkou změn znemožňujících či podstatně ztěžujících budoucí využití území způsobem, který je prověřován, její vymezení vůbec nemusí předcházet konkrétnímu využití území ani budoucí využití nijak nepředjímá. Soud uvedl, že k újmě na právech žalobce v důsledku územní rezervy tedy dojít nemůže, ta mu může vzniknout až v souvislosti s případným následným zapracováním koridoru trati do zásad územního rozvoje a tedy změnou územního plánu.

Lze tak shrnout, že dle názoru soudu není územní rezerva takovým zásahem do práv vlastníka, které by vyžadovalo soudní ochranu a vznik práva na zaplacení újmy vlastníkovi pozemku, když územní rezerva je pouze dočasného charakteru.

Nejvyšší soud uvedené závěry potvrdil, jak je uvedeno v citovaném publikovaném rozhodnutí, neboť paušálně jakoukoliv územní rezervu nepovažuje za změnu územního plánu předvídanou citovaným ustanovením stavebního zákona, a to bez ohledu na jakékoliv okolnosti vzniku a trvání územní rezervy.

Dle ust. § 36 odst.1 stavebního zákona mohou zásady územního rozvoje vymezit plochu nebo koridor a stanovit jejich využití, jehož potřebu a plošné nároky je nutno prověřit (dále jen „územní rezerva“). Z podstaty územní rezervy vyplývá, že určitá plocha nebo koridor má být po určitou dobu územně „zafixován“ a být prověřeno, zda je nezbytné pro realizaci určitého záměru, aby došlo ke změně územního plánu či nikoliv. Byť je povinností kraje prověřit důvody stanovení územní rezervy nejpozději do 4 let ode po vydání zásad územního rozvoje (§ 42 odst. 3 SZ), ne vždy tuto povinnost kraj plní. Vlastník pozemku je tak v nejistotě, zda a kdy bude moci svůj záměr realizovat.

K podané ústavní stížnosti rozhodl Ústavní soud svým nálezem ze dne 19.12.2017, sp. zn. III. ÚS 950/17 tak, že rozhodnutí NS a všechna jemu předcházející rozhodnutí zrušil a uzavřel takto:

Opatření obecné povahy vymezující územní rezervu může představovat omezení vlastnického práva, za nějž náleží náhrada dle čl. 11 odst. 4 LZPS. Při posuzování, zda má být náhrada poskytnuta, je třeba vždy posoudit okolnosti konkrétního případu a zabývat se rozsahem omezení, které územní rezerva pro konkrétního vlastníka představuje, jakož i délkou trvání tohoto omezení. Paušální vyloučení možnosti poskytnutí náhrady, aniž jsou konkrétní okolnosti případu a důvody zřízení územní rezervy posouzeny, je porušením práva na soudní ochranu dle čl. 36 odst. 1 LZPS.

Rozhodnutí NS je tak s ohledem na závěry ÚS v obecné rovině nepoužitelné. Vydání územní rezervy tak sice neznamená vždy předpoklad pro vznik práva na náhradu újmy dle § 102 SZ, avšak na druhé straně může takové právo vlastníkovi pozemku vzniknout, pokud je délka a rozsah takového omezení podstatným zásahem do vlastnického práva vlastníka pozemku.

Lze tak uzavřít, že závěry ÚS jsou pro posouzení práv vlastníka při vydání územní rezervy stěžejní. Je nezbytné zdůraznit, že dle § 102 SZ musí být pro vznik práva na zaplacení újmy splněny i další podmínky a vydání územní rezervy jako zásad územního rozvoje je jen jednou z nich.