Investice do cizí nemovitosti

V praxi se stává, že někdo investuje peněžní prostředky do pořízení nebo úprav nemovitosti, jejímž vlastníkem je jiná osoba. Může tak tomu být například v situaci, kdy spolu žije nesezdaný pár, pouze jeden je vlastníkem bytu a druhý z partnerů investuje své prostředky do rekonstrukce nebo úprav s tím, že nadále budou v bytě bydlet společně. Nebo když zájemce o nemovitost vynaloží peněžní prostředky za účelem jejích úprav ještě před samotnou koupí. Změní-li se později situace, lze takto vynaložené prostředky žádat zpět po vlastníkovi nemovitosti jako bezdůvodné obohacení.

Obecnou zásadou občanského práva je, že se nikdo nesmí bezdůvodně obohacovat na úkor jiného. Tak stanoví ust. § 2291 odst. 1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. O obohacení jde mimo jiné také v případě, jestliže se plněním někomu dostalo majetkové hodnoty tím, že v jeho majetku došlo ke zvýšení aktiv, například ke zvýšení ceny nemovitosti.

Bezdůvodné obohacení lze žádat obecně v promlčecí lhůtě. Pokud je uplatněno později a je druhou stranou vznesena námitka promlčení, nelze právo soudem přiznat. Pro promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení je stanovena dvojí promlčecí lhůta, a to subjektivní a objektivní. Stačí, aby uplynula jedna z promlčecích lhůt a dojde k promlčení. Je tak důležité vědět, v jaké době lze vrácení investovaných prostředků žádat.

Pro počátek kratší tříleté subjektivní promlčecí lhůty je rozhodný okamžik, kdy se oprávněný v konkrétním případě skutečně dozví o tom, že došlo na jeho úkor k získání bezdůvodného obohacení a kdo je získal, tedy kdy se prokazatelně dozví všechny okolnosti, které jsou relevantní pro uplatnění jeho práva u soudu.

Ačkoli by to tak mohlo znít, neznamená to, že když investujete peněžní prostředky do cizí nemovitosti, můžete žalovat na jejich vydání vždy pouze do 3 let od jejich vynaložení.

Bezdůvodné obohacení vzniká ve výše nastíněném případě proto, že je plnění prováděno na základě právního důvodu, který později odpadl. V době provedení investic či úprav zde existoval důvod pro vynaložení peněžních prostředků ve prospěch nemovitosti jiného, ten však později zanikl. Podle ustálené rozhodovací praxe soudů (Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1374/2018, ze dne 16. 7. 2018) může dostatečný právní důvod investice na věc třetí osoby představovat i neformální příslib budoucího převodu nemovitosti, jenž odpadne, jakmile vlastník příslib odvolá nebo odmítne nemovitost prodat. Anebo může být právním důvodem vzájemná dohoda účastníků o společném bydlení a využívání nemovitosti k tomuto účelu, na jejímž základě se investující osoba podílela na pořízení nemovitosti či na jejích stavebních úpravách za účelem získání či zkvalitnění prostor pro společné bydlení. Ke vzniku bezdůvodného obohacení v takovém případě dochází zpravidla teprve v okamžiku, kdy účastníci takové dohody zrušili společné soužití a společné užívání bytu.

Ke vzniku bezdůvodného obohacení dochází za této situace až v okamžiku, kdy tento právní důvod ztratil své účinky (odpadl) a tedy až od té doby běží subjektivní tříletá promlčecí lhůta.

Lze shrnout, že i když bylo investováno například do rekonstrukce již více než před třemi lety a soužití nyní skončilo, lze i tak žádat soudně náklady takto vynaložené jako bezdůvodné obohacení. Vždy je však nutné unést důkazní břemeno a prokázat, jaké částky a kdy byly investovány, proto je vhodné mít vše dokladováno.

Potřebujete poradit?

774 329 929